虽然1981年从大通退休意味着我一生中一个辉煌阶段的结束，但我与过去的一些重要联系还在继续。其中之一就是我涉身其中的家乡纽约市的有关事务。

对城市的兴趣

我是从上学的时候开始了解纽约的。父亲是我的主要老师。1897年，他从布朗大学毕业进入祖父的办公室后不久，就投身于当年进步派的多项改革运动：教育、健康、住房、区域规划和公园。所有这些都带有浓厚的城市色彩，而我和我的几个哥哥也受他的榜样力量所感染。

在纽约市的求学时光对我也产生了重大影响。在20世纪20年代后期，作为林肯学校一个项目的一部分，我给生活在哈勒姆老式公寓里的贫困家庭送过感恩节食品篮—那里缺少自来水，没有足够的通风和照明设施。我爬着楼梯，只觉得光线越来越昏暗。走道里弥漫着大葱、白菜以及每层楼的尽头公共厕所里散发出来的尿味。难怪那里的居民打开门的时候感到非常吃惊：站在他们面前的是一个富家少年和陪伴他的穿着笔挺制服的司机。司机帮助我把装着火鸡、新鲜水果和罐装食品的食物篮递给他们。那次经历给我留下了难忘的印象，因为那是我第一次面对这样一个现实：纽约市里有许多人过着极端贫困的生活，要不是我们给他们送去食品，他们会吃不上一顿感恩节前夜的晚餐。

在我们周末驱车前往波坎蒂克的路上，我们常常会中途停下来，参观父亲资助的许多建筑项目，比如曼哈顿上西部的里弗赛德教堂和曼哈顿北部翠亨堡公园修道院。父亲还热衷于提供没有政府补贴的经济适用房。他为哈勒姆中心的保罗·劳伦斯·邓巴公寓和布朗克斯格兰广场的托马斯花园公寓项目的建设提供融资，表明私营部门可以通过创造性的方式帮助解决这一长期的城市痼疾。他资助的那些项目在20世纪30年代中期新政住宅计划启动之前就已经实施了。

20世纪40年代初期，我在拉瓜迪亚市长身边短暂工作的经历，加深了我对纽约市的了解。由于拉瓜迪亚的个性充满魅力，且深受人们的爱戴，因而他能够处理许多其他人避之唯恐不及的棘手问题。他激情满怀地安排政府力量来应对大萧条带来的各种问题。他从联邦政府那里获取资金，组织失业人员参加建设公路、学校、桥梁、污水系统、医院、机场和公共住宅。作为他的助手，我经常与他坐在他那辆超大型7人座克莱斯勒里，在纽约市四处寻访，以便开启新的住宅项目或开发新的公立学校。我在市政厅一年半的工作是一次宝贵的体验，使我看到了一个有能力的政府在处理重要公共问题的时候如何才能卓有成效。

我当时还相信—我现在也相信—私营部门可以作出很大贡献。一个典型的例子就是父亲在大萧条期间建设的洛克菲勒中心，虽然他因此担负了可怕的经济风险。在当时纽约市几乎没有任何私人建筑项目的时候，他的决定创造了75万个就业机会。

父亲和拉瓜迪亚市长用他们各自不同的方式向我表明，对城市问题的最有效解决在于政府与私营部门的携手合作。

领导非闹市区的转型

我将这些原则应用到实践中去的第一个机会，是在我十分熟悉的一个社区—曼哈顿上西部的晨边高地。在20世纪初期，该高地已经云集了纽约市许多最着名的教育机构和宗教机构，比如哥伦比亚大学、柏纳德学院（barnardcollege）、联合神学院（unionheologicalseminary）、犹太神学院（jewishheologicalseminary）、圣约翰大教堂、里弗赛德教堂和国际语言学校，以及由优雅的城镇房屋和华丽公寓大楼组成的住宅区。

所谓的美国卫城面临一个不确定的未来。紧挨着东面和北面的哈勒姆在20世纪20年代和30年代已经经历了一次重大转变—从一个以中产阶级爱尔兰人和犹太人为主的社区转变为30多万人口的黑人贫民区。由于缺乏法制外加禁酒令的缘故，20世纪30年代初期，那里的生活质量开始严重下降。在第二次世界大战期间，由于频繁发生卖淫和犯罪，晨边高地甚至成了军人的禁地。

晨边高地各家机构的负责人们担心，如果形势得不到改善，他们将很难吸引并留住教职员工和学生。

我回到纽约后不久，就被推选为国际语言学校的常务委员会主席。该学校是外国学生居住的地方，是父亲于20世纪20年代中期在莫宁赛德大道和第124大街建造的。我的第一个举措是聘请了芝加哥大学着名的社会学家威尔·芒内克对该地区进行调研。芒内克曾经在芝加哥作过类似的研究，当时也面临着因为海德公园街区发生变化而进行调整的难题。当时我是大学的理事，他的工作给我留下了深刻的印象。

芒内克的晨边高地报告指出，高犯罪率和经济适用房的稀缺是国际语言学校的两大问题。理事会听从了芒内克的建议，该地区的14家主要机构于1947年成立了晨边高地有限公司，并推选我为董事长。在接受这一职位的时候，我告诉我的同事们，如果我们要有效地应对我们面临的各种问题，关键是每家机构负责人的个人参与。我承诺，只有在需要作出重大决定的时候，他们才会被要求参加会议。我鼓励他们指定各自的代表来处理日常工作。晨边高地有限公司的所有关键人物—包括哥伦比亚大学的校长德怀特·d·艾森豪威尔将军—都作出了承诺，同意采取这种方式。事实证明，这种做法非常有效。

不久，我们意识到，除非开发面向中等收入家庭的住宅，否则该地区几乎没有稳定下来的可能。但是，土地的成本很高，而各家机构中没有一家拥有资金可以投入到住宅建设中去。此外，私人建筑商不愿意在这样一个转型中的社区承担建筑风险。纽约市实施的引起人们不满的《租金控制法》（早已经不存在现实的经济理由）—该法律一直延续到了今天—更使得局面雪上加霜。建筑商担心自己将无法收回成本，而出租人已经失去了改造甚至维护其物业的任何动力。

结果，到了20世纪40年代末，纽约已经成为全美主要的“住宅实验室”，进行着一系列政府融资的住宅方案试验。

晨边高地有限公司利用了这样一个机会。《1949年国家住宅法案》鼓励拆除贫民窟及城市更新改造，其方法是：联邦政府为购买土地、实施拆迁工程的私人资助者提供资金，帮助负担此类开支，以筹措新住宅项目资金。为了利用这一新法规，我们需要着名的“权力经纪人”罗伯特·摩西—此人负责威廉·奥德怀尔市长的贫民窟拆除委员会，批准我们在高地北部边缘地区建设一个合作拥有的综合公寓项目，取代10英亩土地上密密麻麻的“老式”公寓房。

摩西很喜欢这个想法。他一直在寻找一家可靠的非营利团体来管理纽约市第一个城市更新改造项目，因此帮助我们迅速地通过了联邦和市政府层层官僚机构的项目建议审批程序。在晨边高地有限公司各机构认股50万美元之后，包里储蓄银行同意提供1250万美元的建筑按揭抵押贷款。这在很大程度上要感谢该银行充满想象力的董事长厄尔·施伍尔斯特，他积极参与了晨边高地有限公司董事会的工作。这就意味着，私人资金将占项目成本的80%。

1951年10月，我们宣布了晨边花园项目计划：6栋合作式综合公寓楼，可以容纳来自各个少数族群的将近1000个中等收入家庭。与此同时，纽约市住宅署—负责人也是摩西—同意为了配合我们的项目，将在晨边花园北面建设一个2000套公寓的公共住宅项目—美国津贴房屋。这两个项目相辅相成，面向不同的收入阶层。

虽然晨边花园给社区带来了明显的好处，但也不乏反对之声。最恼人的是“拯救我们的家”这个组织，声称晨边高地有限公司是在有目的地驱逐低收入人群。他们甚至把共和党议员雅各布·贾维茨也拉入了他们的阵营。我们就这个话题进行了几次激烈的讨论，最后贾维茨意识到自己被误导了，意识到了该项目将给社区带来的好处。

晨边花园项目让我学到了一些重要的东西：良好组织机构和规划的必要性、公私合作的不可或缺、职权下放给员工的关键作用。在职权下放方面，我很清楚，只有在我拥有某个可以信赖的助手从而我可以放心地将职权下放给这位助手的时候，我才可能在如此复杂的项目中有效地采用这种方式。我说服了当年在巴黎武官办公室的朋友沃伦··林奎斯特（林迪）来为我工作。林迪的第一份工作是负责晨边花园项目的日常事务。

林迪与摩西的参谋长罗伯特·莱布沃尔建立了良好关系。如果傲慢的摩西正因为某种真实的或者想象中的怠慢而气急败坏，莱布沃尔就会告诉林迪，这样我就有时间进行干预，以便达到安抚他的目的。这种分工节省了我的时间，避免了可能的争执，并保证了我们的项目按期进行。同时，我能够因此最大程度地利用自己的时间，扮演领导者的角色。

市中心振兴急先锋

启动晨边花园项目后不久，我就带着对大通的未来至关重要的一个请求找到了摩西。为了在下曼哈顿建设我们新的总部，我们需要市政府允许我们“从地图上消除”或者关闭锡达街的一个狭长街区，这片街区很窄，但却是个交通枢纽。如果市里拒绝了，那么我们所设想的现代化摩天大楼的计划就会流产。

将城市的一个街道永久性关闭并不是一个寻常请求，但我们的项目是摩西所喜欢的那种大胆而令人充满憧憬的项目。他答应了我们的请求，但同时警告我：“除非你们随大溜，否则你们的钱就会打水漂儿。”他指出，华尔街的许多企业已经搬家，或者即将撤离这个城市。如果还有别的企业跟着走，大通留下来的决定就会被视为一个巨大的错误。

摩西的看法很有道理。20世纪20年代以来，华尔街地区一直没有新的建筑项目。金融区在下午5点之后就成了一个狭窄、肮脏、拥挤的鬼城。那么多银行、保险公司和其他公司之所以纷纷离开该地区，是很容易理解的。

大通新总部的建设可以使其有所改观，但单凭这一个项目是不够的。如果下曼哈顿的实际基础设施和公共服务得不到大幅度改善，华尔街的“外流”现象就会继续。摩西建议我组建一个机构来代表市中心金融社区讲话，并提出一个华尔街二次开发的缜密计划，以说服政客们分配必要的资源。