我这样理解华侨城

中国今天以及未来最紧缺的可能就是可供开发的土地。中国的平地面积仅占国土面积960万平方公里的12%，且90%可供利用的平地面积集中在沿海地带。从20世纪90年代至今，中国已经失去了1500万公顷的土地，到2005年中国农耕地的面积只有122亿公顷，政府表示一定会守住12亿公顷的底线。

如果守不住会出现什么情况？中国的人均平地面积不到900平方米，如果中国将进口农产品的比率提高到70%，中国粮食进口总量将是目前国际粮食贸易总量的2倍以上，因此中国不可能把更多的耕地转化到工业化建设方面，所以谁能拥有最好的可持续经营的优质土地资源，谁就能在长期的经营当中胜出。

我们来看看华侨城怎样经营他们拥有的土地。深圳华侨城持续用20年时间来开发经营5平方公里的土地，至今已产生100亿左右的利润，以后还将通过旅游、酒店和地产产生更持久的赢利。如果我们换一个房地产公司，它可能盖完房子卖掉算完，在全国的房地产企业中，有谁能够像华侨城一样持续经营好土地？也许，正是华侨城持续经营宝贵土地的能力，才有了后续的北京欢乐谷、上海佘山与成都项目，也才有了8平方多公里的东部华侨城的建设。东部华侨城，据估计在未来15年内可增加275~315亿的综合收益，物权法的通过可能将使这些土地能作为有效率的经营性资产长期的运行下去。

从持续经营土地的角度华侨城已是让人尊敬的好公司了，我们再看看它所拥有的这些土地的长期价值。目前中国的平均城市地价在每平方米1200元人民币上下，到2030年人口高峰时，中国完成工业化，城市人口将可能超过12亿。如果中国为保住基本农产品供应，则在未来可继续占用的平耕地面积仅有002亿公顷左右。如果到2030年中国的年均经济增长率达到85%，gdp的规模将扩大近8倍，中国城市房地产价格及大城市中心地带的地价上涨幅度还会更高。而华侨城能持续经营的土地全在中国最核心的城市，有些项目本身就是地王所在，是实质性的财富增值之所在。

如果我们的投资想持续20年甚至更久，华侨城无论如何，都应该纳入我们的视野。

［备注：本文不构成买卖股票的建议，特此声明！］

2007年3月14日

宁波银行招股意向书有感

2007年7月9日要参加宁波银行股份有限公司的发行人预路演推荐会，提前一天细致地翻阅了公开发行股票招股意向书，对其中的几个数据印象深刻。

一是总的不良贷款比率。2004年、2005年和2006年三年的宁波银行的不良贷款比率分别仅为096％、061％和033％，拨备覆盖率则分别达到20069％、27148％和40528％。

而截止2006年12月31日，a股上市银行的平均不良贷款比率为302％，平均拨备覆盖率11440％。

二是高端客户的不良贷款比率。截止2006年12月31日，个人vip、白领通和贷易通共为宁波银行贡献贷款465亿元，占全部个人贷款的572％；不良贷款比率仅为006％，低于个人贷款028％的不良贷款比率。同时，这三个品种还为该行带来了87亿元的存款，占全部个人存款的94％。

三是盈利能力。宁波银行2006年加权平均净资产收益率为2379％，资产收益率为128％，远高于上市a股银行的平均1733％和065％的水平。

四是股权结构。宁波银行管理层和员工持股比例高达194％。该行第一大股东宁波市财政局持股比例1317％，第二大股东华侨银行持股比例122％，其他股东持股比例均未超过10％。

五是跨区域经营的第一站就是上海。银监会已批准设立上海分行，实现了宁波银行的跨区域经营。

为什么宁波银行的不良贷款比率相比a股上市银行平均比率为低？我们有一些亲身感受。东方港湾的客户分布区域主要在珠三角和长三角，与我们早期合作的几个客户中就有一个宁波的客户，从这位重要客户开始，我们陆续与不少的宁波企业家合作。我们自己切身的感受是，宁波的企业家非常懂得经商之道，严谨细心，一旦确立合同，都会严格执行，从没出现开始掷地有声，到最后却不愿履行合同的事情。宁波的商业环境与信用环境应该是全国最好的地区之一。据说中国城市金融生态环境最佳的城市是上海，宁波第二，我想深圳应该能排在前几名，我们从自身业务角度感受的情况，也大致如此。