他们大喜过望。陈晓成拿着录音磁带和工商登记造册的股东名单，在市国土资源局局长办公室，亲自交给毛局长。他递交给毛局长的时候，右手五指像敲键盘似的在桌子上习惯性地轻敲，然后轻声细语地说：“合法生意，共同发财。在商言商，和气生财。我相信，在江源市这也是颠扑不破的真理。你说呢，毛局长？”

毛局长知道来者不善。最后，那家开发商妥协，象征性出资5%，以共同开发了事。

二是修改容积率。当初审批的容积率为3，后来他们擅自提高到6。

提高容积率是房地产开发业一个公开的秘密。按照行业惯例，依据符合国家标准的容积率提请建房申请，然后在实际建设过程中，开发商们都明目张胆地修改容积率，擅自提升，每提升一个点，那都是很多白花花的银子。200亩住宅开发面积容积率提升到6的时候，比当初审批的多出40万平方米，销售收入至少增加10亿元。

规划局不买账。虽然在这座城市，稍有头脸的人物都知道玉龙地产和民海兄弟投资集团的来头，但规划局夏局长不怎么买账。

在规划局办公室，夏局长一本正经地公事公办：“政策是国家制定的，作为国家工作人员，必须遵守。”

陈晓成提醒说：“这是行业潜规则，都是在地方上开发房地产的，您总不能厚此薄彼吧？我们也是当地注册，当地缴税，当地销售，当地创造就业，应该享受国民待遇。”

“没错，当初你们怎么申报的，我们就是怎么审批的，根据你们的规划设计图纸来审批的，这没有错吧？”

“但是，如果按照最初的规划设计，我们只有很少的利润，甚至是亏损的。我们到这儿来投资，总不能当活雷锋啊，是不是，夏局长？”陈晓成满脸堆着笑。

夏局长伸手打了笑脸，拒绝予以更改。

陈晓成从规划局出来就给王为民打了个电话，问怎么处理。

王为民说：“事情肯定不能闹大，我们自己先处理，要钱给钱，总不能把项目给停了，否则下一步还怎么在这个地方混啊？而且，这种具体的事情，也不能总是找市长啊，你说是不是？”

“我来处理吧。”

陈晓成把市长秘书大伟叫出来了。

“夏局长啊，他是刚从江源下面最大的县级市市长的位置上调任上来的，这个人性格比较倔强。人家才40多岁，是市委重点培养对象，属于下一个重点梯队，你还真不能来硬的。我们不是理亏在先吗？得和和气气地解决，你说是不是？”大伟有点息事宁人。

“我看他是软硬不吃啊。房子都盖到这个份儿上了，总不能停在那儿啊！大伟，你给我们想想办法。”

大伟想了想，就给陈晓成耳语了一番。陈晓成随后回去安排妥当。

大伟组织了一个饭局。大伟说：“没有市长点头，做秘书的，可不敢擅自安排饭局，尤其是请市长管辖的局长们，这次算是破例。晓成兄弟，我也就是结交了你们哥儿俩。我既不贪财也不贪色，未来总有一天需要二位援手，到时候在大领导面前美言几句就够了。”

大伟所说的大领导，不是屈市长，作为他的嫡系秘书，他给予关照是自然的，用不着王为民和陈晓成二位美言。大伟所言的大领导，指的是王为民的父亲，毕竟已经在传言他即将上调任省委常委、主管组织的省委副书记。

夏局长肯定被市长秘书大伟给咬耳朵了，但也许是离开了工作场所，局长也变成了普通人。彼此喝得兴高采烈，喝的是茅台，喝到最后，都不分辈份不分岗位不分彼此了，称兄道弟熟络得不得了。不过，夏局长说了一句：“前不久东北某市的规划局局长被双规了，湖北一地级市规划局局长也被撤职查办，都是因为修改容积率的问题出的事。这可是大事啊，会掉乌纱帽的事！”

不过，陈晓成一句话就把夏局长说得心悦诚服：“我相信您会妥善处理。如果哪天您想退休了，我们的大门随时为您敞开着，要么跟着我们干，要么您的后半辈子我们包了。”

夏局长做事谨慎，也经不住陈晓成这番慷慨激昂的话，他二话不说，端起面前的分酒器，也不往小酒杯里倒，直接就往嘴里灌。也许是喝猛了，咳嗽连连，他对陈晓成说：“不愧是大城市过来的，见过大世面，别的什么我都不说了，一切尽在不言中。”

饭局结束后，他们没有去夜总会，而是弄了一个牌局。这晚陈晓成手气很糟。一宿下来，输掉了50万。不几天，陈晓成获得了容积率修改核准书。陈晓成没有在他们自己开发的楼盘给夏局长留一套，而是安排以北京朋友的名义在江源市豪华社区买了一套200多平方米的复式的房子，在他们的楼盘获得预售证的当天，陈晓成将房子的钥匙交给了夏局长的妹夫，并过户。

如此轻易地挣钱让陈晓成他们对那些整天在媒体上抛头露面的地产商深度鄙夷，这些不需要科技含量、不需要学历、不需要出卖色相，只需要拿地资源的土豪！此后，每次看到地产大佬们在各种地产论坛上挥斥方遒，言论充斥纸媒和互联网，而且在新浪微博横空出世后，这些大佬很快因为地产而成为大v，陈晓成就在心里发笑，只不过一个能拿地的土豪！

他们围绕地产做更大的生意，得益于在北京的一场聚会，本科学校的校友会，二十来个，都在各行业混得有头有脸。

聚会是在北京海淀区稻香湖的私人会所。与会者有上海别墅地产大亨吴师兄，来自深圳的创造了天使投资获得万倍回报神话的龚师兄，中药现代化成果交易第一人的章师兄，以及掌控着50亿元的某产业投资基金的莫师姐。这些人都不重要，重要的是一个人，这个人本来在王为民父亲那座城市专司招商引资，是他父亲的得力干将，不久前突然调任江源市担任市委常委兼高科技区党委书记。陈晓成在一周前就听到了这个人的名字，作为近两年混迹在江源市的地产开发商，陈晓成对地方官员变动的嗅觉异常发达，只是未曾想到这个人是他的校友。陈晓成就像猫闻到了腥味，像藤蔓一样攀附上去。日常不胜酒力的他，频繁和师兄敬酒，还好，未烂醉如泥。

这位师兄姓姜。寒暄两句后，姜师兄就开口说：“你的情况我其实知道，还调研过。你和王为民合伙的吧？”

陈晓成点头。

姜师兄说：“今天我既不是什么书记，你也不是什么老总，我们就是师兄弟。对于这份学友情我们不用说什么了，这是血缘关系，是改变不了的。我会说一些中听和不中听的话，你不要见怪。”

吴师兄接口：“那当然。这个社会稳固的社会关系，要么扛枪，要么嫖娼，当然了，我们还有美女同学在，就不说那些露骨的调侃了。我们行走江湖多年，这个世界上除了亲戚朋友，社会关系中最忠诚的就是战友和同学，确实是血缘关系。”

陈晓成很谦逊地点头。

姜师兄说：“我们了解过，你们做房地产其实实力不强，经验不足，资源单薄，不是你们的强项。当然了，如果仅仅从挣钱的角度讲，无论大中城市还是三线城市，住宅地产只要拿到地，傻子都能挣到钱，但那不是英雄，那是时势使然。我不反对你们去挣钱，但我们更鼓励你们做更大的事。”

自从和王为民合伙以来，陈晓成对有各类官衔的人都敬而远之，或者走向另外一个极端，心里是鄙夷不已。当然，个别官员例外。比如王为民的爸爸，人家确实清廉。比如屈市长，在他主政地方经济发展的几年里，他超前的眼光、超大手笔的招商引资，使gdp持续、高速增长，老百姓获得了实惠，江源市的地位也迫近省会城市，可谓脱胎换骨。

他曾经感慨，中国有两类人注定孤独：一是非常能干的，二是非常迂腐忠厚老实的，这两类人都面临着升迁障碍。

但姜师兄一番话，却让陈晓成顿生敬意。饭后，他们闲谈了两个多小时，这两个小时，从某种角度来讲，让陈晓成彻底想清楚了如何在挣钱与技术含量之间取得平衡。

他明白了怎么搞。

他对王为民说：“我们不能仅仅做没有科技含量的住宅地产，这挣的是傻钱，也是血淋淋的钱，我们不能光干这个，我们得干更大的事。”

“他们怎么把你洗脑了？你之前可是说过，只要是挣钱的生意我们就做，不管道德，无关理想，不谈志趣。跟你说吧，这票地产开发幸好初战告捷，否则我都没法儿对自己交代了。”

“怎么了？”

“别提了。我们当初之所以不选择老爷子的地盘开发，就是为了避嫌。我们到江源市做房地产，本意就是不让他知道。我们和老刘合资开发，也不仅仅是从资金和经验的层面来考虑，主要还是依托他们的对外关系，不让外界知道我们参与进来了。你看看，我们做了那么多防备，结果还是被老爷子知道了，也狠狠地骂了我一通！”

“他怎么说？”

“说得可多了，核心的就是这么几个：一是不应该瞒着他来找屈市长。有一次在省会开会他们碰到，屈市长随口说了那么一句，老爷子回到家就质问我老妈是否知道我们跑到江源市搞房地产开发。他对我老妈说，官场复杂，万一不慎，谁都可以出来咬你一口，会因小失大。二是我从机关出来，本来就不是他乐见的。做的公司嘛，也不是啥高科技、有核心竞争力的，要做暴发户的话当初还读那么多书干吗？三是我们做的这个事没有科技含量，没有前途。总之一句话，他既瞧不起我们干的这事，又担心我们影响他的仕途。”

“我明白了。”陈晓成说，“我和你谈的恰恰是这件事。”

“说来听听。”

“我们要做的，既要是房地产行业，保持高毛利，又要有技术含量。我们要做的就是科技园区，以类似模式在全国拷贝。具体项目我都想好了，就是养老产业，包括养老院、养老产品，比如家用医疗器械，涵盖康复、保健、自我治疗以及监测，未来也许会发展成移动养老设备，有研发、生产、制造和服务，会大受欢迎。”

“项目是不错，不过，别指望养老院挣钱啊。我了解到不少养老院还在亏损，基本属于公共产品，或者说是公益性质的，即使有社会资金进入，也是民办非企。”

“我考察了，你看，这是委托第三方做的调研报告。”陈晓成递给王为民一份报告，“养老服务业是不挣钱，国家政策还停留在十年前，但老龄化进程加快，未富先老，养老服务国家迟早会纳入国策，我们要占位。这个好立项，政府容易批。

“你看看这个。我的设想是，两个业务板块：一是建设养老院，发展服务业，非常容易获批；二是养老产业园，把养老产品研发生产迁进来，算是特色的产业，这个也没有问题。关于第二块，我们既是园区，又是开发公司，还可以联合当地政府基金做孵化器，对有潜力的研发生产企业进行投资，培育发展，未来可以考虑ipo，国外这种情况也不少见。”

“创意不错，但投资回报周期太长，不符合我们当前短平快的发展战略。”王为民有异议。

陈晓成继续指着策划报告说，“再看这块，是我们重点，养老项目土地容易获批。我们这样考虑，如果拿下3000亩地，1500亩做成养老产业园，另一部分我们开发成专家公寓，可以发展成小产权销售。”

“可以。我还有个想法，如果我们以养老产业立项，同时让政府给我们配套征地面积的20%用于开发商业地产，以资奖励，岂不更好？”王为民突然灵机一动。

“正有此意。这个是同姜师兄私下商谈的。如果我们在江源市搞成了，以后可以在全国各地拷贝，成为养老产业第一品牌。”

说兴奋了，他们二人又仿佛回到当年刚创业时的激情年代。

不过，最大的改变是，他们完全主导这个项目，只让刘宝玉以小股东的身份参与进来。这让刘宝玉有些生气，他骂这对年轻人是“兔崽子，喂饱了就要跑了”。

他们对刘宝玉说，产业园投资不像住宅地产，开发期比较长，存在巨大的风险，不会短平快，因此希望是有限合作。

刘宝玉问：“什么叫有限合作？”

陈晓成说：“所谓有限合作，就拿一亿元的资金为例吧，你们出资8000万元，可转债，既可以享受20%的股权收益，也可以选择享受15%的年收益。当然这是二选一，但也给了你足够的选择权，同时还给了你们保障。”

刘宝玉听完，先是夸张地张大嘴，目光中表现出吃惊、恼怒、好笑，两三分钟后却平静地说：“好，有限合作，同意。”

谈判似乎很简单。

签署合作协议后，刘宝玉问他们二位：“你们怎么就会吃定我能同意这个方案？”

陈晓成直言不讳：“第一，你缺乏的资源，我们有。第二，你们开发住宅地产，地是有限的，迟早会资源枯竭，等死不如早找出路，晚转型不如早转型。而我们这个模式，将会无限地扩大扩张，ipo收益会成几何倍数增长。第三，我们还有配套的商业地产，这个本身就可以弥补我们对科技园区工业地产的投入，是至少可以保本的生意。所以，我相信刘总也会看好的。”

“就这些？还有吗？”

王为民说：“就这些已经足够了。”

“还有一个重要因素，小伙子，就是冲着我们的第一次合作，我也愿意继续投资。干我们这行的，有资源没有经验的，大部分是圈地后卖给地产商开发，而你们初生牛犊不怕虎，竟然直接开发了，并且还干得挺漂亮，说明你们有胆识，有冲劲，学习能力强！”

“卖地？那太傻了！我们与专业人士核算过，如果拿地转手卖，至少要缴纳40%的税收，不像开发房地产那样成本核算上可以大量做手脚，裸地根本做不了手脚，只能去缴税，这笔生意怎么可能划算？”陈晓成坦然地说。

刘宝玉竖起了大拇指：“好，我不怕教会了徒弟饿死了师傅，二位还算有情有义，继续和我们合作。好！”

在他们转身离开的时候，刘宝玉吐了句：“兔崽子，有种！”

此后的两年时间里，他们在江源市拿下了3000亩土地，作为养老产业园，已有67家大大小小企业进驻。在这个过程中，他们入股了13家科技型企业，其中有五家是海归高科技人才带回的专利技术创业型企业，有四家是本土的中小型企业，被陈晓成从大城市抢过来落户的，产品已经投放市场，有着不错的曲线增长，被不少vc和pe追投。

同时，政府免费划拨了400亩建成当地标准的养老院。不承想，养老院项目吸引了周边富裕阶层的子女，他们将父母送过来养老，服务管理引进日本知名养老机构合作，使它迅速成为江源市在养老服务业的一张名片，成为省乃至全国的养老服务业样板。

刘宝玉在政府配套600亩住宅地产开盘时，亲自从北京飞过来剪彩，他说了一句话：“兔崽子，有种！”

更大的收获在于，他们成功游说之前服务过的一些省会城市的企业做了他们的lp，他们开始谋划做一只20亿元盘子的私募投资基金盛华，第一期八亿元全部认购完毕。

他们华丽转身。从地产商、实业投资集团，向私募专业投资成功转型。

江源市，是他们的福地！